Wie in het bezit is van een bedrijfspand en deze wil verbouwen, of wie nog geen bedrijfspand heeft maar deze wel wil kopen, heeft misschien een zakelijke hypotheek nodig. Om een zakelijke hypotheek af te sluiten gelden een aantal criteria. Er moeten een aantal stappen gezet worden. Eerst is het zaak zich te verdiepen in de soorten zakelijke hypotheken.
- Een bedrijfshypotheek aanvragen
- Soorten zakelijke hypotheken
- Informatie over de kosten en terugbetaling
- Kans op succes vergroten
- Veelgestelde vragen omtrent zakelijke hypotheken
Een bedrijfshypotheek aanvragen
Het aanvragen van een bedrijfshypotheek is een grote stap. Het bedrijf dat wellicht op de zolderkamer is begonnen, gaat zich vestigen in een echt pand. Daar komen, zeker voor jonge, startende ondernemers, behoorlijke verantwoordelijkheden bij kijken. Toch hoeft een bedrijfshypotheek aanvragen niet ingewikkeld te zijn. In de meeste gevallen kan dit zelfs online. Onderstaande stappen helpen bij het aanvragen van de zakelijke hypotheek.
- Op zoek naar een pand, of een plan maken voor verbouwing
Natuurlijk begint alles in het leven met een plan. Misschien heeft de ondernemer al een pand op het oog, of heeft de ondernemer al een pand en wil hij of zij deze verbouwen. Een hypotheek kan dan van pas komen. Maak de plannen concreet door ze op papier te zetten. Wat moet er precies gebeuren: wat zijn de risico’s en valkuilen? En ook belangrijk: hoe verdient de ondernemer middels het pand de investering en lening terug? Het maakt een goede indruk op banken en verstrekkers als een onderneming een concreet plan kan presenteren.
- Zakelijke hypotheken vergelijken
Wie een plan heeft, kan beginnen met het vergelijken van zakelijke hypotheken. Welke hypotheek past het best bij het bedrijf? Waar is de rente het voordeligst en wordt er gekozen voor een annuïteiten- of een lineaire hypotheek? Deze site helpt bij het verschaffen van informatie en het krijgen van een globaal beeld over hypotheken, banken en kredietverstrekkers.
- Een offerte aanvragen
Na het vergelijken, kan er een offerte worden aangevraagd bij verschillende aanbieders en banken. De meeste banken maken gebruik van een zogenaamde kredietaanvraagmodule. Daarin gaat de ondernemer van start met de aanvraag. Er wordt gevraagd naar persoonlijke- en bedrijfsgegevens. Afhankelijk van de fase van het ondernemerschap, vraagt de verstrekker om een aantal documenten te overleggen.
- Een afspraak maken met de bedrijfsadviseur
Nadat de ondernemer de gegevens heeft verstuurd, worden de gegevens beoordeeld. Als de plannen zijn goedgekeurd, belt de verstrekker om een afspraak te maken met een bedrijfsadviseur. De adviseur kan langskomen op de zaak. Sommige banken werken met een online videogesprek. Samen bespreken jullie het ondernemingsplan en de aanvraag voor de zakelijke hypotheek.
- De lening wordt verstrekt
Indien de bedrijfsadviseur ook overtuigd is van de plannen, wordt de hypotheek goedgekeurd. In dat geval verstuurt de verstrekker een voorstel met alle afspraken erin. Indien de ondernemer ook akkoord gaat, wordt de hypotheek definitief en kan de ondernemer meteen aan de slag gaan.
- Beginnen met het project en terugbetalen
Nadat het geld is verstrekt, kan de ondernemer beginnen aan het realiseren van zijn project. Dat kan bijvoorbeeld het verbouwen van het pand zijn, of de aankoop en verdere realisatie van een nieuw pand. Uiteraard betaalt de ondernemer de hypotheek (en rente) terug aan de hand van een bepaalde looptijd.
Soorten zakelijke hypotheken
Voor een zakelijke hypotheek betaalt de ondernemer maandelijks rente en aflossing. De twee meest voorkomende soorten hypotheken zijn de annuïteiten- en de lineaire hypotheek. Wat is precies het verschil?
Annuïteiten hypotheek
Een annuïteitenhypotheek heeft een gelijk maandelijks bedrag voor zowel de aflossing als de rente. Gedurende de looptijd van de lening blijven beide bedragen gelijk.
Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek blijft het maandelijkse bedrag voor de aflossing gelijk. Wel daalt het bedrag voor de rente. Daarmee dalen ook de maandlasten.
Informatie over de kosten en terugbetaling
Voor een bedrijfshypotheek geldt een hogere rente dan bij een gewone hypotheek. De zakelijke hypotheekrente bestaat uit basisrente en risico-opslag. Dit noemt men ook wel ‘debiteurenopslag’. Dat is een extra rente die de ondernemer betaalt bovenop de hypotheekrente. Verstrekkers brengen lenende partijen onder in risicocategorieën. Onder welke categorie de ondernemer valt, hangt af van de specifieke bedrijfssituatie. Daardoor kan de rente hoger zijn dan bij een particuliere hypotheek.
Bij aanvraag van een hypotheek beoordeelt de bank of de hypotheek reeel is. Met andere woorden: kan de ondernemer dit terugbetalen? Daarbij kijkt de verstrekker naar de kennis en ervaring als ondernemer, het aantal jaren dat het bedrijf bestaat en de aanwezige financiële buffer. de bank berekent op basis van de beoordeling hoeveel risico-opslag er betaald moet worden over de basisrente. Een goedlopend, winstgevend bedrijf dat al een respectabel aantal jaar bestaat, betaalt daarom minder rente dan een startende onder risico. Startende ondernemers lopen immers een groter risico op het niet kunnen terugbetalen van de hypotheek dan grote bedrijven.
Het terugbetalen gebeurt in minimaal vijf jaar. Dit is de minimale looptijd van de bedrijfshypotheek. Vaker worden hypotheken verstrekt van 10 tot 20 jaar. Binnen die periode moet de ondernemer de hypotheek met rente terugbetalen. Wie een zakelijke hypotheek afsluit voor een verbouwing, kan uitgaan van een looptijd van ongeveer tien jaar. de looptijd van een bedrijfshypotheek is deels afhankelijk van de afschrijvingstermijnen waarin een ondernemer de investering kan afschrijven. Veel ondernemers hebben hier geen idee van, waardoor het vrijwel altijd noodzakelijk is een hypotheek- of financieel adviseur om advies te vragen.
Eigen inleg voor een zakelijke hypotheek
Het is goed zich te realiseren dat voor het aanvragen van een zakelijke hypotheek een eigen inleg vereist is. Veruit de meeste banken financieren maximaal 70 procent van de marktwaarde van het bedrijfspand. De marktwaarde is de waarde waarvoor het pand verkocht zou kunnen worden in een vrije markt. Met een zakelijke hypotheek krijgt de ondernemer dus nooit het volledige aankoopbedrag. Het is een vereiste dat de ondernemer eigen geld investeert.
Een voorbeeld: een ondernemer wil een bedrijfspand van 250.000 euro aankopen. De bank verstrekt niet het hele bedrag, maar maximaal 70 procent. Daarom moet de ondernemer zelf minimaal 75.000 euro inleggen. Wie dit geld niet privé beschikbaar heeft, zou kunnen denken aan crowdfunding en gespecialiseerde financieringsplatforms.
Kans op succes vergroten
Het is logisch dat ondernemers die een bedrijfshypotheek aanvragen, hopen op goedkeuring. De kans op succes wordt groter als de ondernemer extra aandacht besteedt aan een aantal zaken.
Zich inlezen voor een kennistoets
Banken willen graag dat aanvragers precies weten wat ze doen. Logisch, want aan een (zakelijke) hypotheek zit de aanvrager voor een lange tijd vast. Het is een financiële verplichting die altijd moet worden nagekomen, ook als de situatie binnen het bedrijf verandert. ‘Er zijn geen inkomsten’ is bijvoorbeeld geen valide reden om de hypotheek te betalen. Dat is het ondernemersrisico.
Om te voorkomen dat er overhaaste beslissingen worden genomen, willen sommige banken dat de aanvrager eerst zich inleest over hypotheken en de basisprincipes snapt. Met andere woorden: de bank wil zeker weten dat de aanvrager begrijpt waarmee hij of zij akkoord gaat. Daarom is soms een kennistoets verplicht. De kennistoets gaat onder meer over de financiële risico’s die bij het product horen. Zo wordt gecontroleerd of de aanvrager voldoende kennis heeft.
Realistische prognoses stellen
Voor een succesvolle aanvraag is het belangrijk voldoende aandacht te besteden aan het geven van realistische prognoses. In een prognose schetst de ondernemer de impact van de gewenste investering op de komende 12 maanden. Dit gebeurt aan de hand van een winst-en-verliesrekening.
Ga niet alleen uit van de meest gunstige omstandigheden, maar geef ook een worst-case-scenario. Wat gebeurt er als het bedrijf ten onder gaat? Hoe wordt de hypotheek dan terugbetaald? Door hier aan te denken, laten ondernemers zien dat ze een realistisch beeld hebben van de zakelijke hypotheek; dat ze niet alleen oog hebben voor zichzelf, maar ook nadenken over de risico’s voor de verstrekker. Een accountant kan hierbij helpen.
Werken aan een gezonde cashflow
Ook de huidige cashflow is belangrijk voor de aanvraag van een bedrijfshypotheek. Sterker: accountmanagers van banken kijken bij de beoordeling streng naar de cashflow van het bedrijf.
De bank kijkt naar hoe lang het duurt voordat debiteuren de ondernemer betalen, wat de omloopsnelheid is van de voorraad en of er wellicht sprake is van ‘dode voorraad’. Ook is de verstrekker geïnteresseerd in de afspraken met leveranciers. Al deze factoren kunnen meewegen in de aanvraag van een bedrijfshypotheek.
Overheidsregelingen benutten
Het is voor kredietverstrekkers gemakkelijker om akkoord te gaan met een aanvraag als de overheid onderdeel is van het plan. Dat houdt in dat de overheid ook een deel van de financiering voor haar rekening neemt. De kans is dan aanwezig dat er een lagere rente geldt. Vaak zijn er allerhande overheidsregelingen waar ondernemers gebruik van kunnen maken. Het is dus zeker de moeite waard om deze overheidsregelingen te onderzoeken.
Zo kan een borgstellingskrediet bijvoorbeeld ondernemers helpen die weinig zekerheden kunnen bieden. De overheid staat dan garant voor een deel van de lening. Dat kan een gunstig effect hebben op het rentepercentage. Naast dit krediet zijn er nog allerlei andere subsidies, zoals subsidies voor startende, duurzame en innovatieve bedrijven.
Veelgestelde vragen omtrent zakelijke hypotheken
Onder een bedrijfshypotheek verstaan we een zakelijke lening die is afgestemd op het kopen of verbouwen van een bedrijfspand. Meestal heeft een dergelijke hypotheek een looptijd van ongeveer 20 tot 25 jaar. De looptijd hangt deels af van de mate waarin de investering afgeschreven kan worden.
Er zijn verschillende redenen om te kiezen voor een zakelijke hypotheek: misschien wil een ondernemer een bedrijfspand verbouwen of juist aankopen. Een bedrijfspand geeft het bedrijf een professionelere uitstraling, betere bereikbaarheid en meer werkplezier. Om een pand aan te kunnen kopen is vaak een bedrijfshypotheek nodig.
De looptijd van een zakelijke hypotheek is minimaal 5 jaar, maar vaker geldt een looptijd van 10 jaar tot 20 jaar. Binnen deze periode moet de ondernemer de hypotheek met rente terugbetalen. Wie een zakelijke hypotheek afsluit voor een verbouwing, kan rekenen op een looptijd van ongeveer 10 jaar.
Het verschil tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek zit in de maandelijkse kosten. Bij de annuïteitenhypotheek betaalt de lenende partij maandelijks een gelijk bedrag (met rente). Bij een lineaire hypotheek dalen de maandelijkse kosten doordat het rentepercentage steeds daalt.
Voor iedere hypotheek geldt dat er extra kostenposten zijn. Denk bijvoorbeeld aan de kosten voor de taxatie van het pand, de overdrachtsbelasting en het vastleggen van de koop bij de notaris. Per 1 januari 2021 stijgt bovendien de overdrachtsbelasting van 6 naar 7 procent. Daarnaast is het zaak rekening te houden met terugkerende kosten.
Of een ondernemer in aanmerking komt voor een bedrijfshypotheek, heeft te maken met de omzet, winst en reserves van de ondernemer. Vaak hebben verstrekkers een berekentool om een indicatie te krijgen. Daarvoor is het noodzakelijk dat de ondernemer de jaarcijfers direct paraat heeft.
Ondernemers die een bedrijfspand kopen, waarin het bedrijf daadwerkelijk gevestigd wordt, hebben recht op investeringsaftrek. Aan de maximale investeringsaftrek was in 2019 een grens van 318.449 euro gesteld. De aftrek geldt alleen over de aankoopwaarde van het pand en niet over de grond waarop het gevestigd is.
Veruit de meeste verstrekkers en banken zullen vragen om zekerheden te stellen. Dat houdt in dat het risico voor de verstrekker kleiner wordt. Zekerheden kunnen bijvoorbeeld een onderpand zijn, maar ook een verpanding van de bedrijfsuitrusting, vorderingen en tegoeden. Sommige banken en verstrekkers keuren de aanvraag alleen goed als er sprake is van een hoofdelijke aansprakelijkheid, soms ook met een borgstelling van de ondernemer en diens partners. Wie meerdere bv’s bezit, moet er rekening mee houden dat ook deze bv’s aansprakelijk kunnen worden gesteld.